Introdução à Engenharia Civil, módulo 7: Responsabilidade civil na construção

Parte A: O mapa dos regimes#

A.1 Três regimes sobre os mesmos fatos#

A mesma trinca na mesma parede pode ser julgada sob três regimes diferentes, conforme quem litiga contra quem:

Os regimes não são estanques: numa mesma obra, a construtora pode responder perante o incorporador pelo regime da empreitada e perante o adquirente pelo regime de consumo, com regresso entre eles.

A.2 A pergunta que ordena tudo#

Antes de qualquer coisa, responda: há relação de consumo?

Há, tipicamente, quando o adquirente é destinatário final da unidade, comprou para morar, ou mesmo para investir, conforme a interpretação adotada, e do outro lado está fornecedor profissional.

Não há, tipicamente, quando o dono da obra contrata a construção para sua atividade econômica, a construtora que contrata subempreiteiro, o incorporador que contrata a construtora, a indústria que contrata seu galpão.

Parte B: A empreitada no Código Civil#

B.1 O desenho dos arts. 610 a 626#

A empreitada está regulada nos arts. 610 a 626 do Código Civil. O eixo do capítulo:

• Art. 610, o empreiteiro pode contribuir só com seu trabalho, ou com trabalho e materiais.
• Arts. 611 a 613, regras sobre o risco de perecimento da coisa, distintas conforme haja ou não fornecimento de materiais.
• Art. 615, concluída a obra de acordo com o ajuste ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la, podendo rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções e planos dados ou das regras técnicas.
• Art. 616, se o dono, em vez de rejeitar, receber a obra com diminuição do preço, cabe a redução proporcional.
• Art. 617, o empreiteiro é obrigado a pagar os materiais que recebeu, se por imperícia ou negligência os inutilizar.
• Art. 618, a garantia quinquenal, tratada em B.3.
• Arts. 619 e 620, acréscimos e alterações; revisão do preço.
• Arts. 623 e 624, suspensão da obra pelo dono e pelo empreiteiro.

B.2 Empreitada de lavor e empreitada de materiais#

A distinção do art. 610 percorre todo o capítulo:

Empreitada de lavor, o empreiteiro fornece apenas a mão de obra; os materiais são do dono.

Empreitada de materiais (ou mista), o empreiteiro fornece trabalho e materiais.

A distinção importa para o risco de perecimento e, principalmente, para o alcance do art. 618, que se refere expressamente ao empreiteiro de materiais e execução.

B.3 O art. 618 e o prazo irredutível de cinco anos#

Quatro elementos merecem leitura atenta:

"Empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis". Não alcança pequenas obras. O que é "considerável" se afere no caso concreto, e é ponto de defesa em obra de pequeno porte.

"Empreiteiro de materiais e execução". A garantia do artigo dirige-se a quem forneceu material e executou. A extensão ao empreiteiro de lavor é discutida.

"Prazo irredutível de cinco anos". Irredutível significa que não pode ser reduzido por contrato. Cláusula que estipule garantia menor é ineficaz nessa parte. Pode, porém, ser ampliada.

"Pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo". O objeto da garantia é solidez e segurança, não é qualquer vício. Trinca superficial de revestimento, mancha, acabamento imperfeito não estão, em princípio, no art. 618. Estão em outros fundamentos. E note a menção expressa ao solo: o empreiteiro responde inclusive pelo que decorre do terreno, o que remete diretamente à discussão de sondagem e fundação do Módulo 3.

B.4 O parágrafo único: os 180 dias e a controvérsia#

Este é o ponto mais disputado do módulo, e vale expor a controvérsia com honestidade em vez de escolher um lado e apresentá-lo como pacífico.

A literalidade diz: decai do "direito assegurado neste artigo" o dono da obra que não propuser a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício.

A leitura restritiva, que é a que a doutrina majoritária adota, sustenta que o prazo decadencial de 180 dias alcança apenas o direito específico assegurado pelo caput, a pretensão fundada na garantia quinquenal de solidez e segurança, tipicamente para obter a rescisão ou o abatimento do preço. Não alcança a pretensão indenizatória, que se submete a prazo prescricional próprio.

A leitura ampliativa sustenta que os 180 dias alcançam toda pretensão fundada no art. 618.

B.5 Garantia não é prescrição#

Distinção conceitual que resolve a maior parte da confusão:

Prazo de garantia, o período dentro do qual o vício precisa aparecer para que o responsável responda. É prazo de aparecimento, não de ação.

Prazo prescricional, o período dentro do qual a ação precisa ser proposta, contado a partir do surgimento da pretensão.

Os dois se encadeiam. Primeiro o vício precisa aparecer dentro da garantia; depois, aparecido o vício, corre o prazo para agir.

B.6 A Súmula 194 e o prazo decenal#

Súmula 194 do STJ, enunciado oficial: "Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra."

Dados verificados no repositório oficial de súmulas do STJ: Segunda Seção, decisão de 24 de setembro de 1997, DJ de 3 de outubro de 1997, p. 49.345. Referências legislativas indicadas na própria súmula: Código Civil de 1916, arts. 177 e 1.245, e Lei nº 4.591/1964, art. 43, II.

O ponto essencial está nas referências: a súmula foi editada sob o Código Civil de 1916, cujo art. 177 previa o prazo ordinário de vinte anos.

Com o Código Civil de 2002, o prazo geral de prescrição passou a ser de dez anos (art. 205), aplicável quando a lei não haja fixado prazo menor. A leitura consolidada é, portanto, que a diretriz da Súmula 194 permanece, o que muda é o número: onde ela dizia vinte, hoje se lê dez, por força do art. 205 do CC/2002 e observadas as regras de transição do art. 2.028.

B.7 O recebimento da obra não é quitação#

Ponto que reaparece do Módulo 2 e que merece registro aqui.

O art. 615 obriga o dono a receber a obra concluída de acordo com o ajuste, podendo rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções, dos planos ou das regras técnicas. O art. 616 permite o recebimento com abatimento do preço.

O recebimento, contudo, não exonera o empreiteiro da garantia do art. 618, que é legal e irredutível. Cláusula de "plena e geral quitação" firmada no recebimento não alcança a responsabilidade por solidez e segurança dentro do quinquênio.

Isso é especialmente relevante porque termos de recebimento com quitação ampla são padrão de mercado, e a construtora frequentemente os invoca como se resolvessem tudo. Não resolvem, e a resposta é de uma linha, apoiada na expressão "irredutível" do caput.

Parte C: O regime do consumidor#

C.1 Quando incide o CDC#

Incide quando de um lado há consumidor, destinatário final do produto ou serviço, e de outro fornecedor que desenvolve atividade de construção, incorporação ou prestação de serviços de engenharia com habitualidade e profissionalismo.

Na prática da construção, incide tipicamente na relação entre adquirente de unidade e incorporadora/construtora, e na relação entre proprietário pessoa física e construtora contratada para construir sua residência.

Não incide, tipicamente, entre empresas na cadeia produtiva, construtora e subempreiteira, incorporadora e construtora.

C.2 Vício: arts. 18 a 25 e os prazos do art. 26#

Vício é a desconformidade que torna o produto ou serviço impróprio ou inadequado, ou lhe diminui o valor. O dano está na própria coisa.

Art. 18, responsabilidade solidária dos fornecedores por vícios de qualidade ou quantidade; direito do consumidor, não sanado o vício em trinta dias, a substituição, restituição ou abatimento.

Art. 20, vício na prestação de serviços: reexecução, restituição ou abatimento.

Art. 25, é vedada a estipulação contratual que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar. O § 1º estabelece que, havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente.

Art. 26, prazos decadenciais para reclamar do vício:

O § 2º prevê causas obstativas da decadência, entre elas a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor, até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca.

C.3 Fato do produto e do serviço: arts. 12 a 14 e o prazo do art. 27#

Defeito, ou fato do produto ou do serviço, é aquele que causa dano além da própria coisa: dano à saúde, à integridade física, ao patrimônio distinto do produto.

Art. 12, responsabilidade objetiva do fabricante, produtor, construtor e importador pela reparação dos danos causados por defeitos.

Art. 14, responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços.

Art. 27, prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do conhecimento do dano e de sua autoria.

C.4 O REsp 1.534.831-DF e o que ele resolveu#

Precedente verificado no Informativo de Jurisprudência do STJ nº 620, de 23 de março de 2018.

A importância prática é grande e vale explicitá-la.

O art. 26 do CDC fixa prazos decadenciais curtos, 30 e 90 dias, para o consumidor reclamar do vício. A decadência desses prazos costumava ser oposta, pelas construtoras, como se extinguisse toda e qualquer pretensão do adquirente.

O precedente separa as coisas: os prazos do art. 26 dizem respeito ao exercício do direito de reclamar do vício e obter as providências do art. 18, substituição, restituição, abatimento. A pretensão indenizatória por danos materiais é outra coisa, e se submete a prazo prescricional, que na hipótese julgada foi o decenal do art. 205 do CC/2002.

C.5 A solidariedade na cadeia#

Na relação de consumo, a responsabilidade percorre a cadeia de fornecimento:

• Art. 7º, parágrafo único, havendo mais de um autor da ofensa, todos respondem solidariamente pela reparação.
• Art. 25, § 1º, havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos respondem solidariamente.
• Art. 12, inclui expressamente o construtor entre os responsáveis objetivos.

Para o adquirente, isso significa poder acionar incorporadora, construtora e, conforme o caso, outros integrantes da cadeia, sem precisar identificar previamente a fatia de cada um. Entre eles a divisão se resolve em regresso.

Aqui a ligação com o Módulo 5 é direta e prática: a rede de ARTs vinculadas do art. 12 da Resolução nº 1.137/2023 é justamente o mapa que permite identificar quem compõe essa cadeia, e, para o réu solidário, é o que instrui o regresso e a eventual denunciação da lide.

C.6 Vício oculto e o termo inicial#

Consolidando o que se disse ao longo da parte:

• Vício aparente, prazo do art. 26 corre da entrega efetiva ou do término da execução (§ 1º).
• Vício oculto, prazo corre do momento em que ficar evidenciado o defeito (§ 3º).
• Reclamação ao fornecedor obsta a decadência até resposta negativa inequívoca (§ 2º, I).
• Pretensão indenizatória, prazo prescricional, não decadencial (REsp 1.534.831-DF).
• Fato do serviço, cinco anos do art. 27, contados do conhecimento do dano e de sua autoria.

Parte D: Incorporação imobiliária#

D.1 A responsabilidade do incorporador#

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disciplina a incorporação. O art. 43 trata das obrigações e responsabilidades do incorporador quando ele contrata a entrega da unidade a prazo e preço certos, inclusive a hipótese, do inciso II, de responder pelos prejuízos que causar ao adquirente. É, aliás, um dos dispositivos referidos nas referências legislativas da própria Súmula 194.

A responsabilidade do incorporador soma-se, não substitui, a da construtora. Perante o adquirente consumidor, ambas respondem solidariamente na forma vista em C.5.

D.2 Atraso e prazo de tolerância#

A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, disciplinou a resolução dos contratos de aquisição de unidade em incorporação e em loteamento, e tratou expressamente do prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra.

O desenho prático que dela resulta:

• Prevista contratualmente a tolerância, o atraso só se configura após o seu decurso.
• Configurado o atraso, o adquirente tem alternativas de resolução com restituição, ou de manutenção do contrato com as consequências previstas.
• A lei estabelece percentuais e regras para a devolução dos valores pagos em caso de resolução.

D.3 A Súmula 543#

Súmula 543 do STJ, publicada em 31 de agosto de 2015 pela Segunda Seção:

= "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Dois comandos: imediatidade da restituição, e integralidade quando a culpa for exclusiva do vendedor. Decorre daí a abusividade de cláusula que condicione a devolução ao término da obra ou a parcele em prestações.

A Súmula é anterior à Lei nº 13.786/2018, e a articulação entre as duas, especialmente quanto a percentuais de retenção e forma de devolução, é matéria viva. Confira o estado atual da jurisprudência antes de sustentar posição, porque este é um dos pontos em que o entendimento vem se movendo.

D.4 Divergência de área#

A área da unidade é definida no memorial de incorporação, calculada conforme a ABNT NBR 12721, como visto no Módulo 2. Divergência entre a área contratada e a entregue gera pretensão própria, e a discussão técnica sobre qual área se compara (área privativa, área real de uso privativo, área equivalente de construção) é frequentemente decisiva, porque as partes comparam grandezas diferentes.

É um exemplo perfeito do valor do conhecimento técnico: a mesma unidade tem várias "áreas" segundo a norma, e a peça que não distingue qual delas está em jogo discute no vazio.

Parte E: Vizinhos e terceiros#

E.1 Responsabilidade por dano de obra#

Retomando o Módulo 3, seção C.4: obra que danifica imóvel vizinho gera responsabilidade objetiva, fundada no risco da atividade, reconhecida de forma consolidada na jurisprudência.

Isso significa que o vizinho lesado não precisa provar culpa da construtora, precisa provar o dano e o nexo com a obra. E a construtora, para se eximir, precisa demonstrar excludente: que o dano é preexistente, que decorre de causa diversa, ou que resulta de fato exclusivo de terceiro ou da própria vítima.

Daí, novamente, a centralidade da vistoria cautelar de vizinhança. Sem ela, a construtora não tem como demonstrar o estado anterior, e a excludente mais natural fica inacessível.

E.2 O regime do direito de vizinhança#

• Art. 1.277 e seguintes do Código Civil, uso anormal da propriedade; o proprietário pode fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde.
• Art. 1.299, o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
• Art. 1.311, não é permitida execução de obra ou serviço suscetível de provocar dano a prédio vizinho, sem que se hajam feito as obras acautelatórias.

O art. 1.311 merece destaque: ele impõe, por lei, o dever de realizar obras acautelatórias. A ausência delas, escoramento, contenção, monitoramento, é descumprimento de dever legal expresso, e não apenas de boa técnica.

Parte F: A defesa do construtor#

F.1 As excludentes que funcionam#

Como o material serve aos dois lados, vale sistematizar a defesa.

• Uso inadequado pelo usuário. Sobrecarga não prevista, reforma irregular (NBR 16280), intervenção em elemento estrutural. Prova-se com o projeto original, o manual entregue e a constatação da alteração.
• Falta de manutenção. Depende de ter entregue manual de uso, operação e manutenção conforme a NBR 14037, com programa de manutenção conforme a NBR 5674. Quem não entregou manual não pode alegar falta de manutenção, como visto no Módulo 2.
• Fato de terceiro. Obra vizinha, intervenção de concessionária, vandalismo.
• Vício de projeto fornecido pelo contratante. Quando o construtor executou projeto de terceiro, fornecido pelo dono da obra, e o vício é de concepção, com regresso contra o projetista.
• Decurso da garantia, quando o vício se manifestou após o quinquênio do art. 618 e fora dos prazos aplicáveis.
• Preexistência do dano, em caso de vizinhança, com vistoria cautelar.
• Ausência de nexo entre a manifestação e a causa imputada, a linha de ataque do Módulo 3, seção A.2: o laudo não excluiu as causas alternativas.

F.2 Limitação de responsabilidade e seguro#

Cláusulas limitativas. Na relação de consumo, o art. 25 do CDC veda estipulação que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar, e o art. 51 comina nulidade a cláusulas abusivas. Fora da relação de consumo, entre empresários, a limitação convencional é admitida com maior amplitude, mas não alcança o dolo, e esbarra na irredutibilidade do prazo do art. 618 quanto à solidez e segurança.

Seguro de responsabilidade civil profissional. É o instrumento que efetivamente protege o projetista e o construtor, e é subutilizado no Brasil. Pontos de atenção ao contratar ou ao analisar apólice: se a cobertura é por ocorrência ou por reclamação (claims made), qual o período de retroatividade, qual o prazo complementar após o fim da vigência, e se o limite é compatível com o valor da obra, e não com o valor do contrato de projeto, que é ordem de grandeza menor, conforme a observação do Módulo 1.

Parte G: Ponte jurídica#

G.1 Tabela consolidada de prazos#

Advertência de uso. Esta tabela é mapa de orientação, não substituto da análise do caso. Prazos dependem de qualificação jurídica (há consumo?), de regras de transição (art. 2.028 do CC/2002), de causas obstativas, suspensivas e interruptivas, e de jurisprudência que evolui. Confira antes de aplicar.

G.2 Roteiro de triagem#

Diante de um caso de vício construtivo, nesta ordem:

• Quem litiga contra quem? Define o regime (Parte A).
• Qual a manifestação e qual a causa? Define o responsável e a fase (Módulo 3).
• A causa afeta solidez e segurança, ou é outro tipo de vício? Define se o art. 618 incide.
• Quando o vício apareceu, e há prova dessa data? Define a garantia.
• Quando o vício foi evidenciado, e quando se conheceu a autoria? Define os prazos do CDC.
• Houve reclamação ao fornecedor? Houve resposta negativa inequívoca? Define a obstação da decadência.
• Que documentos existem? ARTs e a rede de vinculadas, projeto, memorial, controle tecnológico, manual, diário de obra, chamados de garantia.
• Que pedidos cabem? Reparação do vício, indenização por danos materiais, danos morais quando cabíveis, e a articulação entre os arts. 26 e 27.

G.3 Fontes deste módulo#

Legislação

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 205 e 2.028 (prescrição e transição); arts. 610 a 626 (empreitada), com destaque para 615, 616, 617 e 618; arts. 1.277 e seguintes, 1.299 e 1.311 (direito de vizinhança).
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), arts. 6º, VIII; 7º, parágrafo único; 12; 14; 18; 20; 25; 26; 27; 51.
• Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, incorporações imobiliárias; art. 43.
• Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, resolução do contrato de aquisição de unidade; prazo de tolerância.

Jurisprudência, verificada em fonte oficial

• Súmula 194 do STJ, "Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra." Segunda Seção, decisão de 24/09/1997, DJ de 03/10/1997, p. 49.345. Referências legislativas do enunciado: CC/1916, arts. 177 e 1.245; Lei nº 4.591/1964, art. 43, II. Precedente originário citado no repositório: REsp 62.278/SP, Rel. Min. Nilson Naves, Terceira Turma, j. 03/09/1996, DJ 21/10/1996, p. 40.257. Editada sob o CC/1916; o prazo geral corresponde hoje ao decenal do art. 205 do CC/2002.
• Súmula 543 do STJ, resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC; restituição imediata, integral ou parcial conforme a culpa. Segunda Seção, publicada em 31/08/2015.
• REsp 1.534.831-DF, Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi; por maioria; j. 20/02/2018, DJe 02/03/2018; Informativo de Jurisprudência nº 620, de 23/03/2018. Tese: aplica-se o prazo prescricional do art. 205 do CC/02 às ações indenizatórias por danos materiais decorrentes de vícios de qualidade e de quantidade do imóvel adquirido pelo consumidor, e não o prazo decadencial do art. 26 do CDC. Julgado de Turma, por maioria, precedente persuasivo, não vinculante.

Normas técnicas referidas

• ABNT NBR 12721, avaliação de custos e determinação de áreas em incorporação.
• ABNT NBR 14037:2024, manual de uso, operação e manutenção.
• ABNT NBR 5674:2024, manutenção de edificações.
• ABNT NBR 17170:2022, garantias de edificações.
• ABNT NBR 16280, reforma em edificações.

O que você leva deste módulo#

As quatro partes principais do módulo:

• O mapa dos regimes
• A empreitada no Código Civil
• O regime do consumidor
• Incorporação imobiliária

Além do texto

Para ver e aprofundar#

Aulas abertas, documentários e páginas oficiais que complementam este módulo. São materiais de terceiros, escolhidos pelo Professor Ulysses. O vídeo só é carregado do YouTube quando você toca em Assistir aqui.

• Vídeo

  Fornecedor responde por vício oculto durante vida útil do bem 26.04.22

  Superior Tribunal de Justiça (STJ)

  Vídeo do STJ sobre a responsabilidade do fornecedor por vício oculto.

  Assistir aquiAbrir no YouTube (abre em outra aba)
• Vídeo

  Pedido de indenização por falhas aparentes em imóvel tem prazo prescricional de dez anos

  Superior Tribunal de Justiça (STJ)

  Vídeo do STJ sobre prazo para indenização por falhas aparentes em imóvel.

  Assistir aquiAbrir no YouTube (abre em outra aba)
• Vídeo

  Atraso na entrega de imóvel I Decisões do STJ e como se proteger

  Superior Tribunal de Justiça (STJ)

  Vídeo do STJ sobre atraso na entrega de imóvel.

  Assistir aquiAbrir no YouTube (abre em outra aba)
• Leitura

  Lei nº 10.406/2002, Código Civil (texto compilado)

  Planalto

  Texto compilado do Código Civil, com a empreitada.

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• Leitura

  Lei nº 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor (texto compilado)

  Planalto

  Texto compilado do Código de Defesa do Consumidor.

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• Leitura

  Lei nº 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias)

  Planalto

  Lei da incorporação imobiliária.

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